會興起本次的裝修工程, 有下列諸項原因:
1. 母親年邁, 數年來都與外勞獨自相處 ,近年來身體ˋ精神方面有逐漸嚴重退化之象;
2. 二女兒暑假過後,也即將去某家醫學大學就讀, 需要住校, 原本4口住家人口, 一下子就剩夫妻倆人;
3. 外勞身體狀況也出了點問題, 需要持續觀察留意,一旦需要更換外勞, 較能應對接續;
4. 自己本身也已屆退休年齡,可以兼任ˋ分擔看護之重擔;
5. 本身居家為頂樓住戶, 近年來斷續有樓板ˋ天花板滴答漏雨ˋ不定點之牆壁壁癌產生問題;
綜 合以上原因, 從原本6樓住家, 搬到同棟4樓母親居住地方同住, 似乎是個既經濟又能兼孝親的事情. 但6樓房子空著, 或是整修後再整層對外出租, 在這不景氣的年代, 投資報酬率上回收又太慢; 想到, 居家處位置是楚於一個相當不錯的文教區, 若裝修成獨立套房出租, 在投資報酬率上, 似乎是蠻理想的一種想法.
只是, 計劃永遠迎合不上變化; 雖然做了很多事前規劃功課,,過程中, 難免還是遇到一些波折; 譬如; 施工細節ˋ搭配素質ˋ噪音問題….等施工上未料到的問題, 延伸到設計變更ˋ超出預算控制; 一直到最後階段的傢俱ˋ電器設備的選擇ˋ購買ˋDIY, 都實實在在的上了寶貴的一課.
”第一次就做做好”, 是本人歷年來工作上所奉守的準則. 所以, 找對的ˋ找好的設計師, 事前進行規劃ˋ討論, 對事後的進行, 是非常正確且有利的.
面對一個30坪的居家, 可以於30天內(不含星期六ˋ日休工,以避免干擾到鄰居) 完工, 成為4個分租套房, 其施工進度, 也是個不容易的機遇與挑戰.
以下先提供裝修前後的設計圖比對圖樣, 供各位看官參考.
居家天花板漏雨現象,是本次裝修需要克服的重點
本來頂樓就有鐵皮屋加蓋裝置, 雨量會下到樓頂的機率是很些微的. 但是,每次颱風或是狂風暴雨情形降臨時, 總是免不了會有積水現象.
另 外, 會激起本次裝修工程變更設計為整層天花板拆除, 實是因為原6樓排至1樓的戶外排水管, 被一家隔鄰無知的建商, 找某投保公司, 於修換本棟大樓損壞之崩塌防火牆工程時, 將我們家的排水管給封在板模理灌漿ˋ硬化後, 造成排水 無法宣洩,有一天暴雨, 排水倒灌回頂樓, 造成頂樓淹水無法排放. (如下圖左)
經與包商商量後, 再著手頂樓防水工程,實又是另一項大工程, 故此工程究由自己另設法自行解決. 以免造成預算超支,且完工日起可以掌握ˋ控制.
事後, 由本人親自親為DIY所做的頂樓PU防水工程, 如上圖右方所展示. 以後有機會, 再介紹此部份施作過程.
6樓的裝修工程, 經過事前與設計師, 及兩家工程公司討論ˋ議價後, 原則上,得出一個結論:
1. 每間套房的平均施工費用, 約在23萬~26萬間;
2. 每間套房的傢俱ˋ冷氣ˋ電視等, 約略在7~9萬間;
當然, 工程進行過程中,難免有進料ˋ廢棄物載運處理...等繁雜事務, 需要與大樓管理員與委員會事前溝通ˋ協調. 找到有經驗的包商ˋ分包商, 會降低此種工程的糾紛與雜音, 減少雜事的事後處理問題.
譬如, 水泥粉與河砂的進料, 河沙採整車傾倒在一樓方式, 再事後鏟上小車, 以電梯分送, 及事後派工清潔處理, 與事前以麻袋捆包遞送方式, 何者整潔ˋ環保ˋ經濟ˋ迅速ˋ不惹眾鄰埋怨ˋ整體費用...等, 就需要睿智與溝通了.
由 於屋齡已舊, 遇到地震搖晃, 不免哪裡的龜裂現象會再重現, 頂樓雖已經是加蓋鐵皮屋, 但萬一屋遇狂風暴雨後, 仍一時無法宣洩順利時, 難免會從龜裂的水泥樓板洩漏; 於是, 趁本次施工之便, 順便將 “ 隱藏式天花板盛水盤” 備案裝置在內, 會比較保險. 當然, 這也是意外追加項目之一. (見下圖,圖右)
再 由於, 舊式的木作ˋ打釘ˋ銜接等施工方式, 與現行通行的矽酸鈣板+隔音棉+鋁質輕隔間施作方式 (通稱為輕隔間)有所不同; 基於上述天花板追加處理工程,較適合輕隔間施工方式, 所以原本計畫為水泥牆施工的其中一個新套房, 改成輕隔間方式, 較為便捷ˋ施工迅速ˋ縮短期線, 且節省費用. (見下圖)
採輕隔間施工, 包工皆以雷射垂直ˋ水平儀為輔助工具, 且以氣動釘槍為固定方式, 取材便利, 技巧施作上較為迅速熟捻.
唯一要留意的是, 隔音問題必須以雙層ˋ較厚ˋ耐火隔熱材料填充於輕隔間牆壁內及塑鋼門門板內.
浴室內的瓷磚ˋ地磚類之泥工ˋ防水施作, 尤其是在輕隔間牆板銜合處, 極需留意施工品質的要點. 泥作施工, 材料ˋ工具ˋ器材都很佔工地的面積, 且動線常影響其他工程同時施工之安全.
鑽牆ˋ鑽地板過程, 尤須注意施工品質. 一旦產生漏水到樓下鄰居之現象, 會產生不可預料的事情, 甚至產生糾紛ˋ追悔的事件出來. ( 震動ˋ噪音問題, 往往是鄰居間積怨的因素)
門框與瓷磚間銜接之縫隙, 由於材質屬性不同, 無法黏合, 事後也必須以中性的Silicon膠類, 予以填封, 以防未來清洗牆面ˋ地面髒污時, 造成漏洩.
地面之泥工施工水準, 平順與否ˋ是否對齊舊有接續縫面, 也關鍵到後續的地板鋪設平整及防水良好之品質.
牆面ˋ踢腳版之接續處, 或水電施工過程必須事後處理之過孔, 產生的挖孔ˋ引線ˋ鑿溝之泥作事後補平, 也牽涉到後續油漆補土ˋ磨光ˋ粉刷之平順品質, 有絕大的關係.
室 內水電施作工程, 包括排糞管ˋ排水管ˋ熱水管等的施工, 排管長度ˋ接頭ˋ下降斜率, 是否會造成排洩不良, 熱水管包覆ˋ隔熱等, 也是工程重點. 工程中, 若是有鑚牆ˋ鑚地之水泥結塊不慎掉進管壁內, 沒有被迅速發現的話, 若干年以後, 一定會產生排水不良ˋ積糞無法排洩的問題.
另 外, 近年來, LED照明逐漸流行引入到新式裝潢設計及應用內. 但綜觀市售的產品, 幾乎是無法通過國家檢驗標準的居多. 間歇性閃爍ˋ閃頻ˋ過熱損毀ˋ日久溫昇產生光衰ˋ照明流明及演色性不足之問題, 常常是使用後, 產生問題的關鍵. 製造廠商間的比價效應ˋ盲從ˋ輕忽ˋ偷工ˋ偷料ˋ設計從簡是基本問題.
所有施工過程的細節, 可謂牽一髮而動全身, 不可不慎. 尤其是, 當業主無法時時親自駕臨監工, 那麼, 事前過濾ˋ選擇較佳的ˋ合格的, 符合安全衛生訓練管理之包工團隊, 及採階段性驗收ˋ階段缺點討論改善, 是絕對必要的.
30 坪之油漆施工, 往往需要4天以上的施作. 補土ˋ磨平過程中所產生的粉末處理, 若不好好約制ˋ管理, 將造成周鄰環境或空氣污染及罰鍰. 其事後改善的損失, 整體施工態度ˋ品質ˋ具備吸塵器材ˋ噴塗設備完整與否等環節, 會影響到成本與進度極多.
接下來, 是本次居家改裝前後的比較圖, 供各位看官參考了.
上面諸圖, 標示的A~K字母, 分別代表, 當時紀錄相片的位置, 及相片代號供比對參考.
標示為1~16數字的, 分別代表, 裝修後所記錄相片的位置及代號
相關相片比對,整理如下.
Ａ. 裝修前, 舊有室內陳設方式: (Fig A~ Fig K)
B. 裝修後, 新的4間套房及走道呈現方式: (Fig 1~ Fig 16)
至於 DIY部分, 能省則省;
1. 房內陽台壁癌部分, 自己先買補土刮除ˋ補平. 1GL 大桶補土 250.
2. 室內地板部分,保留當初98%的Tarket無縫地板,新增的走廊墊高(給排水管用)高凸地板部分,則改為近似牆壁的麥田顏色的片式組裝地板.走向陽台新開設的穿堂走廊也是鋪設一樣色澤地板. 自己貼可以省工. (B&Q 也有賣)
3. 頂 樓水泥補強ˋ女兒強瀝青漆塗佈ˋ最後再補刷PU 防水漆, 材料部分水泥ˋ沙約 200,瀝青漆 4GL 880, PU 防水漆, 貓牌380/GL,他牌 1200/5GL, 過程中, 在油漆專賣店買反而貴, 去汀洲路ˋ蛄嶺街口一家建材專賣店較便宜. 自己做, 可以省去約上萬元以上.
4. 房內的電視架組裝, 也就順便自己購料ˋ組造了.
電視架來源 : 西寧南路 7 號電器行, 400元/組, 3C 大賣場/電器行人員的組裝費用為 1300 ( 電視架安裝1000工資/ 組, 同軸電纜更改 300/組)
4 台電視安裝若是自己裝, 即可省下 5200. 其相片整理如下:
本次經驗, 讓人整整忙了一個月, 跟前跟後, 無所休息. 有志參考改房ˋ修繕或考慮節省費用者, 體力ˋ心力ˋ勞力上能否應對,必須慎思.
不過,得意的是, 將原本開放式的樂活居家裝潢格局, 改裝成封閉式的套房式格局, 而每間套房皆有亮麗窗景, 美哉ˋ對比特色格局, 也是一項創新挑戰.
找對設計師, 找對素質好的施工班底, 就算費用稍高,若是都幫您設想ˋ分擔了細節ˋ時間ˋ心思ˋ人力安排ˋ缺失改善等, 也是值得了.
1. 母親年邁, 數年來都與外勞獨自相處 ,近年來身體ˋ精神方面有逐漸嚴重退化之象;
2. 二女兒暑假過後,也即將去某家醫學大學就讀, 需要住校, 原本4口住家人口, 一下子就剩夫妻倆人;
3. 外勞身體狀況也出了點問題, 需要持續觀察留意,一旦需要更換外勞, 較能應對接續;
4. 自己本身也已屆退休年齡,可以兼任ˋ分擔看護之重擔;
5. 本身居家為頂樓住戶, 近年來斷續有樓板ˋ天花板滴答漏雨ˋ不定點之牆壁壁癌產生問題;
綜 合以上原因, 從原本6樓住家, 搬到同棟4樓母親居住地方同住, 似乎是個既經濟又能兼孝親的事情. 但6樓房子空著, 或是整修後再整層對外出租, 在這不景氣的年代, 投資報酬率上回收又太慢; 想到, 居家處位置是楚於一個相當不錯的文教區, 若裝修成獨立套房出租, 在投資報酬率上, 似乎是蠻理想的一種想法.
只是, 計劃永遠迎合不上變化; 雖然做了很多事前規劃功課,,過程中, 難免還是遇到一些波折; 譬如; 施工細節ˋ搭配素質ˋ噪音問題….等施工上未料到的問題, 延伸到設計變更ˋ超出預算控制; 一直到最後階段的傢俱ˋ電器設備的選擇ˋ購買ˋDIY, 都實實在在的上了寶貴的一課.
”第一次就做做好”, 是本人歷年來工作上所奉守的準則. 所以, 找對的ˋ找好的設計師, 事前進行規劃ˋ討論, 對事後的進行, 是非常正確且有利的.
面對一個30坪的居家, 可以於30天內(不含星期六ˋ日休工,以避免干擾到鄰居) 完工, 成為4個分租套房, 其施工進度, 也是個不容易的機遇與挑戰.
以下先提供裝修前後的設計圖比對圖樣, 供各位看官參考.
居家天花板漏雨現象,是本次裝修需要克服的重點
本來頂樓就有鐵皮屋加蓋裝置, 雨量會下到樓頂的機率是很些微的. 但是,每次颱風或是狂風暴雨情形降臨時, 總是免不了會有積水現象.
另 外, 會激起本次裝修工程變更設計為整層天花板拆除, 實是因為原6樓排至1樓的戶外排水管, 被一家隔鄰無知的建商, 找某投保公司, 於修換本棟大樓損壞之崩塌防火牆工程時, 將我們家的排水管給封在板模理灌漿ˋ硬化後, 造成排水 無法宣洩,有一天暴雨, 排水倒灌回頂樓, 造成頂樓淹水無法排放. (如下圖左)
經與包商商量後, 再著手頂樓防水工程,實又是另一項大工程, 故此工程究由自己另設法自行解決. 以免造成預算超支,且完工日起可以掌握ˋ控制.
事後, 由本人親自親為DIY所做的頂樓PU防水工程, 如上圖右方所展示. 以後有機會, 再介紹此部份施作過程.
6樓的裝修工程, 經過事前與設計師, 及兩家工程公司討論ˋ議價後, 原則上,得出一個結論:
1. 每間套房的平均施工費用, 約在23萬~26萬間;
2. 每間套房的傢俱ˋ冷氣ˋ電視等, 約略在7~9萬間;
當然, 工程進行過程中,難免有進料ˋ廢棄物載運處理...等繁雜事務, 需要與大樓管理員與委員會事前溝通ˋ協調. 找到有經驗的包商ˋ分包商, 會降低此種工程的糾紛與雜音, 減少雜事的事後處理問題.
譬如, 水泥粉與河砂的進料, 河沙採整車傾倒在一樓方式, 再事後鏟上小車, 以電梯分送, 及事後派工清潔處理, 與事前以麻袋捆包遞送方式, 何者整潔ˋ環保ˋ經濟ˋ迅速ˋ不惹眾鄰埋怨ˋ整體費用...等, 就需要睿智與溝通了.
由 於屋齡已舊, 遇到地震搖晃, 不免哪裡的龜裂現象會再重現, 頂樓雖已經是加蓋鐵皮屋, 但萬一屋遇狂風暴雨後, 仍一時無法宣洩順利時, 難免會從龜裂的水泥樓板洩漏; 於是, 趁本次施工之便, 順便將 “ 隱藏式天花板盛水盤” 備案裝置在內, 會比較保險. 當然, 這也是意外追加項目之一. (見下圖,圖右)
再 由於, 舊式的木作ˋ打釘ˋ銜接等施工方式, 與現行通行的矽酸鈣板+隔音棉+鋁質輕隔間施作方式 (通稱為輕隔間)有所不同; 基於上述天花板追加處理工程,較適合輕隔間施工方式, 所以原本計畫為水泥牆施工的其中一個新套房, 改成輕隔間方式, 較為便捷ˋ施工迅速ˋ縮短期線, 且節省費用. (見下圖)
採輕隔間施工, 包工皆以雷射垂直ˋ水平儀為輔助工具, 且以氣動釘槍為固定方式, 取材便利, 技巧施作上較為迅速熟捻.
唯一要留意的是, 隔音問題必須以雙層ˋ較厚ˋ耐火隔熱材料填充於輕隔間牆壁內及塑鋼門門板內.
浴室內的瓷磚ˋ地磚類之泥工ˋ防水施作, 尤其是在輕隔間牆板銜合處, 極需留意施工品質的要點. 泥作施工, 材料ˋ工具ˋ器材都很佔工地的面積, 且動線常影響其他工程同時施工之安全.
鑽牆ˋ鑽地板過程, 尤須注意施工品質. 一旦產生漏水到樓下鄰居之現象, 會產生不可預料的事情, 甚至產生糾紛ˋ追悔的事件出來. ( 震動ˋ噪音問題, 往往是鄰居間積怨的因素)
門框與瓷磚間銜接之縫隙, 由於材質屬性不同, 無法黏合, 事後也必須以中性的Silicon膠類, 予以填封, 以防未來清洗牆面ˋ地面髒污時, 造成漏洩.
地面之泥工施工水準, 平順與否ˋ是否對齊舊有接續縫面, 也關鍵到後續的地板鋪設平整及防水良好之品質.
牆面ˋ踢腳版之接續處, 或水電施工過程必須事後處理之過孔, 產生的挖孔ˋ引線ˋ鑿溝之泥作事後補平, 也牽涉到後續油漆補土ˋ磨光ˋ粉刷之平順品質, 有絕大的關係.
室 內水電施作工程, 包括排糞管ˋ排水管ˋ熱水管等的施工, 排管長度ˋ接頭ˋ下降斜率, 是否會造成排洩不良, 熱水管包覆ˋ隔熱等, 也是工程重點. 工程中, 若是有鑚牆ˋ鑚地之水泥結塊不慎掉進管壁內, 沒有被迅速發現的話, 若干年以後, 一定會產生排水不良ˋ積糞無法排洩的問題.
另 外, 近年來, LED照明逐漸流行引入到新式裝潢設計及應用內. 但綜觀市售的產品, 幾乎是無法通過國家檢驗標準的居多. 間歇性閃爍ˋ閃頻ˋ過熱損毀ˋ日久溫昇產生光衰ˋ照明流明及演色性不足之問題, 常常是使用後, 產生問題的關鍵. 製造廠商間的比價效應ˋ盲從ˋ輕忽ˋ偷工ˋ偷料ˋ設計從簡是基本問題.
所有施工過程的細節, 可謂牽一髮而動全身, 不可不慎. 尤其是, 當業主無法時時親自駕臨監工, 那麼, 事前過濾ˋ選擇較佳的ˋ合格的, 符合安全衛生訓練管理之包工團隊, 及採階段性驗收ˋ階段缺點討論改善, 是絕對必要的.
30 坪之油漆施工, 往往需要4天以上的施作. 補土ˋ磨平過程中所產生的粉末處理, 若不好好約制ˋ管理, 將造成周鄰環境或空氣污染及罰鍰. 其事後改善的損失, 整體施工態度ˋ品質ˋ具備吸塵器材ˋ噴塗設備完整與否等環節, 會影響到成本與進度極多.
接下來, 是本次居家改裝前後的比較圖, 供各位看官參考了.
上面諸圖, 標示的A~K字母, 分別代表, 當時紀錄相片的位置, 及相片代號供比對參考.
標示為1~16數字的, 分別代表, 裝修後所記錄相片的位置及代號
相關相片比對,整理如下.
Ａ. 裝修前, 舊有室內陳設方式: (Fig A~ Fig K)
B. 裝修後, 新的4間套房及走道呈現方式: (Fig 1~ Fig 16)
至於 DIY部分, 能省則省;
1. 房內陽台壁癌部分, 自己先買補土刮除ˋ補平. 1GL 大桶補土 250.
2. 室內地板部分,保留當初98%的Tarket無縫地板,新增的走廊墊高(給排水管用)高凸地板部分,則改為近似牆壁的麥田顏色的片式組裝地板.走向陽台新開設的穿堂走廊也是鋪設一樣色澤地板. 自己貼可以省工. (B&Q 也有賣)
3. 頂 樓水泥補強ˋ女兒強瀝青漆塗佈ˋ最後再補刷PU 防水漆, 材料部分水泥ˋ沙約 200,瀝青漆 4GL 880, PU 防水漆, 貓牌380/GL,他牌 1200/5GL, 過程中, 在油漆專賣店買反而貴, 去汀洲路ˋ蛄嶺街口一家建材專賣店較便宜. 自己做, 可以省去約上萬元以上.
4. 房內的電視架組裝, 也就順便自己購料ˋ組造了.
電視架來源 : 西寧南路 7 號電器行, 400元/組, 3C 大賣場/電器行人員的組裝費用為 1300 ( 電視架安裝1000工資/ 組, 同軸電纜更改 300/組)
4 台電視安裝若是自己裝, 即可省下 5200. 其相片整理如下:
本次經驗, 讓人整整忙了一個月, 跟前跟後, 無所休息. 有志參考改房ˋ修繕或考慮節省費用者, 體力ˋ心力ˋ勞力上能否應對,必須慎思.
不過,得意的是, 將原本開放式的樂活居家裝潢格局, 改裝成封閉式的套房式格局, 而每間套房皆有亮麗窗景, 美哉ˋ對比特色格局, 也是一項創新挑戰.
找對設計師, 找對素質好的施工班底, 就算費用稍高,若是都幫您設想ˋ分擔了細節ˋ時間ˋ心思ˋ人力安排ˋ缺失改善等, 也是值得了.
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